Dal 29 maggio 2026, il settore edilizio europeo non è più lo stesso. Da un lato c'è il modo in cui abbiamo progettato, certificato e compravenduto gli immobili fino a ieri, dall'altro c'è un nuovo paradigma che ridisegna le regole del gioco per professionisti, imprese, proprietari e investitori.
Due normative entrano ufficialmente in vigore. La prima è la Direttiva (UE) 2024/1275, conosciuta come Direttiva "Case Green" o EPBD IV, che ridefinisce gli standard di prestazione energetica degli edifici in tutta Europa. La seconda è il Regolamento EUDR (EU Deforestation Regulation), che impone nuovi obblighi di tracciabilità sulle filiere che utilizzano legno e altri materiali legati al rischio di deforestazione, con impatti diretti anche sul settore delle costruzioni.
La Direttiva Case Green fa parte del pacchetto "Fit for 55" e traccia una roadmap precisa per la decarbonizzazione del patrimonio edilizio europeo entro il 2050. Le tappe sono vincolanti:
- Entro il 2030: riduzione del 16% del consumo energetico medio degli edifici residenziali rispetto ai livelli attuali; riduzione del 26% per gli edifici non residenziali; ristrutturazione del 16% degli edifici non residenziali con le peggiori prestazioni.
- Dal 1° gennaio 2028: tutti i nuovi edifici pubblici devono essere a emissioni zero (ZEB).
- Dal 1° gennaio 2030: tutti i nuovi edifici residenziali devono essere ZEB.
- Entro il 2033: riduzione del 20-22% del consumo medio degli edifici residenziali.
- 2050: parco edilizio europeo a emissioni zero.
Ogni Stato membro è tenuto a redigere un Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici (NBRP) che traduca questi obiettivi in azioni concrete con priorità, criteri tecnici, strumenti di finanziamento.
Qui arriva la nota dolente per l'Italia. Al momento del recepimento previsto, il nostro Paese non ha ancora completato l'iter di adeguamento normativo. Il piano nazionale di ristrutturazione è ancora in fase di definizione, il che lascia operatori e professionisti in una zona grigia sul fronte applicativo. Ma il mercato non aspetta i decreti attuativi, infatti banche, periti e investitori stanno già prendendo a riferimento i nuovi standard europei nelle loro valutazioni.
Partiamo dal documento che quasi tutti nel settore conoscono, o credono di conoscere, bene: l'Attestato di Prestazione Energetica.
Con il recepimento della Direttiva Case Green, l'APE diventa una vera carta d'identità climatica dell'immobile3. La nuova classificazione energetica adotta una scala A-G uniforme a livello europeo, in cui la lettera G corrisponde sempre al 15% degli edifici con le prestazioni peggiori del parco nazionale, mentre la A indica gli edifici a emissioni zero (ZEB, Zero Emission Building).
Gli APE già rilasciati mantengono la loro validità decennale, ma ogni nuova certificazione dovrà adeguarsi al formato europeo aggiornato.
Inoltre, il nuovo sistema introduce anche un indicatore di "carbonio lungo il ciclo di vita" dell'edificio, il GWP (Global Warming Potential), già definito dal Regolamento delegato (UE) 2026/52, pubblicato il 4 maggio scorso. Questo indicatore non si limita a misurare i consumi energetici in fase d'uso, ma considera l'intera vita dell'edificio (produzione e trasporto dei materiali, attività di cantiere, manutenzioni, demolizione, gestione dei rifiuti).
Oltre agli adempimenti legati alla certificazione, la Direttiva Case Green introduce obblighi che cambiano concretamente il modo di progettare e costruire. I pannelli solari diventano obbligatori per tutti i nuovi edifici pubblici e commerciali sopra i 250 mq di superficie coperta dal 2026 in poi, e per tutti i nuovi edifici residenziali entro il 2029. Mentre, gli incentivi per le caldaie a gas sono stati eliminati già a partire dal 2025.
È l'inizio di una transizione che impatta non solo le scelte impiantistiche, ma l'intero approccio progettuale, dai materiali di involucro ai sistemi di controllo intelligente degli edifici.
La seconda normativa che entra nel vivo in questo periodo è il Regolamento (UE) 2023/1115 sulla deforestazione (EUDR). L'obiettivo dichiarato è impedire che sul mercato europeo vengano immessi prodotti legati alla deforestazione o al degrado forestale, ovunque nel mondo essi siano stati prodotti.
Tra le categorie di beni coinvolti c’è proprio il legno, che è la voce più rilevante per il settore delle costruzioni.
Il Regolamento impone alle imprese di riesaminare in profondità le proprie catene di fornitura. Chi produce o utilizza materiali lignei nel settore edile dovrà sapere esattamente da dove proviene il legno, in quale paese è stato abbattuto, se quell'area era foresta intatta o terreno già degradato. È un livello di trasparenza della filiera che molte aziende, specialmente le PMI, non hanno ancora raggiunto.
Il rischio, come sottolineano gli analisti, non è solo sanzionatorio, ma è reputazionale e commerciale. Perdere l'accesso al mercato europeo per mancata conformità significa perdere clienti, contratti, certificazioni di qualità.
C'è un tema che attraversa entrambe le normative e che il settore fatica ancora ad affrontare con franchezza: l'impatto sul valore del patrimonio immobiliare esistente.
Il nuovo sistema di classificazione energetica renderà sempre più visibile la distanza tra edifici efficienti e immobili ad alto consumo. Un appartamento in classe G nella nuova scala europea potrebbe subire una significativa erosione di valore di mercato, difficoltà nell'accesso al credito ipotecario e riduzione della platea di acquirenti potenziali. Chi vende, chi affitta e chi investe in immobili non può ignorare questa dinamica.
Allo stesso tempo, chi interviene oggi con ristrutturazioni energetiche si posiziona su un mercato che premierà sempre di più la performance.
Due normative, un solo messaggio: il settore edilizio europeo è chiamato a una trasformazione strutturale.
La Direttiva Case Green ridisegna il modo in cui gli edifici vengono certificati, progettati e valutati con effetti concreti sul mercato immobiliare e sul valore del patrimonio esistente. Il Regolamento EUDR introduce una nuova cultura della responsabilità lungo tutta la filiera dei materiali, a partire dal legno.
Chi opera in questo settore, professionisti, imprese, proprietari, investitori, si trova davanti a una scelta che riguarda il futuro posizionamento.
Le regole ci sono, la direzione è chiara, resta da decidere se arrivarci per ultimi o per primi.